B&B

En 2007, ANF a acquis un portefeuille de 159 murs d’hôtels B&B, troisième acteur sur le marché français de l’hôtellerie économique. La qualités des emplacements des hôtels, leur visibilité et leur facililité de desserte, confèrent au portefeuille de murs d’hôtels B&B, dont ANF est propriétaire, une réelle valeur immobilière.

Ces hôtels, répartis sur l’ensemble du territoire français, sont exploités par B&B, troisième acteur sur le marché français de l’hôtellerie économique. Des baux « triple net » ont été conclus pour une durée initiale de 12 années fermes, renouvelables deux fois à la demande de B&B, sur la base de loyers fixes, indexés, d’un montant initial total de 27,3 millions d’euros hors taxes. A l’issue de la première période de 12 ans, une renégociation du bail interviendra dans des limites d’ores et déjà fixées contractuellement. Afin de financer cette opération, une dette long terme de 182 millions d’euros a été mise en place, le solde ayant été financé par l’augmentation de capital réalisée en octobre 2007. Cette acquisition s’est accompagnée de la signature d’un accord de partenariat qui permet à ANF d’être associée au développement de la chaîne hôtelière B&B pendant une période de 3 ans, sur la base d’un programme d’investissements identifiés, portant sur un montant de 58 millions d’euros. Particulièrement visibles et localisés à proximité d’axes routiers, les hôtels B&B bénéficient de dessertes routières aisées. Cette qualité des emplacements confère au portefeuille de murs d’hôtels B&B une réelle valeur immobilière.
Durant l’année 2009, ANF a fait l’acquisition de cinq hôtels B&B pour un montant de 21 millions d’euros. Les loyers annuels sont fixes, indexés à l’ILC, et s’élèvent à 1,3 millions d’euros. Dans le cadre de l’accord de partenariat avec B&B, ANF a fait l’acquisition de quatre hôtels B&B situés dans les villes de Lille, Valenciennes, Saint Denis et Arras. En dehors du cadre de l’accord de partenariat, ANF a fait l’acquisition d’un hôtel B&B de 46 chambres situé dans la région de Bourges pour un montant de 1,5 millions d’euros hors droits.



Le partenariat conclu avec B&B prévoit également la prise en charge par ANF de travaux d’amélioration des hôtels acquis en octobre 2007. Au cours de l’année 2009, 13,8 millions d’euros hors taxe ont été investis représentant en base annuelle près de 800 000 euros de loyers hors taxe complémentaires, hors indexation. Au cours de l’année, l’indexation des loyers de B&B s’est élevée à 0,84 % résultant de la variation annuelle de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC, publié par l’INSEE). Au total, l’indexation représente 0,2 millions d’euros en base annuelle. Le financement du partenariat avec B&B est assuré par une ligne de crédit contractée en octobre 2007 à un coût de Euribor + 55 bp. L’ensemble des obligations contractuelles (travaux ou acquisitions d’hôtels) est couvert par cette ligne de crédit qui avait été dimensionnée spécifiquement. Par ailleurs, la totalité de la dette tirée est couverte à taux fixe (4,94 %).

Depuis 2007, ANF a amélioré la rentabilité financière de ses hôtels par une politique de couverture de sa dette proactive. En effet, alors que les revenus des hôtels ont progressé -grâce principalement aux effets de l’indexation 2008, le coût marginal de la dette a diminué en liaison avec la baisse des taux d’intérêt.