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EXPERTISES DU PATRIMOINELa valeur du patrimoine d’ANF Immobilier au 31 décembre 2010 établie par deux experts indépendants, ressort à 1 573 millions d’euros, elle était de 1 543 millions d’euros au 30 juin 2010 et de 1 504 millions d’euros au 31 décembre 2009. La valeur se répartit entre 435 millions d’euros à Lyon, 646 millions d’euros à Marseille et 492 millions d’euros pour les murs d’hôtels de B&B. La valeur du patrimoine est en hausse de 7 % à périmètre constant par rapport aux valeurs d’expertises de décembre 2009, et en hausse de 2 % à périmètre constant par rapport à celle de juin 2010. Les différents projets de développement à Lyon et à Marseille, avec des livraisons devant s’échelonner entre 2011 et 2014, sont valorisés à 154 millions d’euros au 31 décembre 2010, en hausse de 2 % en 12 mois. La valeur des projets s’apprécie au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Les projets Fauchier et Forbin, livrés en octobre 2010 ont vu leur juste valeur – c’est-à-dire la valeur corrigée des investissements - s’apprécier de 17 % à leur livraison. Les experts ont constaté une baisse globale des taux de capitalisation d’environ 10 à 30 points de base. Il en ressort une valeur moyenne du patrimoine, toutes typologies d’actifs confondues de 4 798 €/m² à Lyon et 3 119 €/m² à Marseille (hors projets en cours). Cette appréciation des valeurs a été rendue possible par la hausse des loyers, la qualité intrinsèque du patrimoine haussmannien et la localisation exceptionnelle en centre-ville. La solidité du modèle B&B, troisième acteur sur le marché français de l’hôtellerie économique - attestée par la croissance des performances opérationnelles -, ainsi que le caractère sécurisé des baux ont permis également une légère baisse des taux de capitalisation depuis juin 2010. Le taux de capitalisation moyen du portefeuille d’hôtels ressort à 6,68 %.
Taux de rendement brut retenusSelon la 3e édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière élaborée à l’initiative de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI), le taux de rendement brut exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu brut de l’immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits de mutation).
MéthodeANF Immobilier fait appel à deux experts nationaux reconnus et indépendants que sont Jones Lang LaSalle et BNP Paribas Real Estate Expertise. Les mandats ont été signés en 2007 pour une durée de quatre ans et prévoient deux expertises du patrimoine par an. Les experts s’appuient sur la 3e édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière élaborée à l’initiative de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI). Chaque expert évalue environ la moitié du patrimoine d’ANF Immobilier selon la répartition suivante :
Le patrimoine haussmannien bâti est évalué conjointement par les méthodes par comparaison et capitalisation. Les projets sont évalués selon deux méthodes en fonction de leur nature. Lorsqu’il s’agit de développement sur des fonciers appartenant à ANF Immobilier la méthode du bilan promoteur est utilisée, lorsqu’il s’agit de projets de restructuration lourde d’immeubles bâtis, la méthode par capitalisation et comparaison est appliquée. Les hôtels sont évalués selon la méthode par capitalisation du revenu net, car la méthode par actualisation des flux financiers n’est pas pertinente en raison de la durée longue des baux et du caractère fixe des loyers. Les certificats d’expertises établis par Jones Lang LaSalle et BNP Paribas Real Estate Expertise figurent au chapitre V intitulée « Autres informations à caractère général » du Document de Référence. Les mandats confiés aux experts seront renouvelés en 2011 pour une durée de cinq ans. Un principe de rotation du patrimoine évalué par chaque expert sera mis en place à raison de 20 % par an. |
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