EXPERTISES DU PATRIMOINE

La valeur du patrimoine d’ANF au 31 décembre 2009 établie par deux experts indépendants, ressort à 1 504 millions d’euros hors droits ; elle était de 1 497 millions d’euros hors droits au 30 juin 2009 et de 1 544 millions d’euros hors droits au 31 décembre 2008.

La valeur se répartit entre 417 millions d’euros à Lyon, 613 millions d’euros à Marseille et 474 millions d’euros pour les murs d’hôtels de B&B. Ajustée d’éléments intervenus après la remise des rapports des experts (cession d’appartements à Marseille et réalisation de travaux dans les hôtels B&B), la valeur du patrimoine d’ANF s’établit au 31 décembre 2009 à 1 504 millions d’euros hors droits, répartie entre 417 millions d’euros à Lyon, 611 millions d’euros à Marseille et 476 millions d’euros pour B&B.

La valeur du patrimoine est en hausse de 2,2% à périmètre constant par rapport aux valeurs d’expertises au 30 juin 2009, et en baisse de 1,2% à périmètre constant par rapport à celles au 31 décembre 2008.
Les différents projets de développement de Lyon et Marseille, avec des livraisons devant s’échelonner entre 2010 et 2014, sont valorisés à 198 millions d’euros au 31 décembre 2009, en hausse de 6% en 12 mois. La politique d’investissement prudente d’ANF - en particulier la sécurisation des baux avant le démarrage des travaux - est ainsi valorisée par les experts, confortant la stratégie mise en place. Les experts ont décidé de maintenir globalement les taux de capitalisation à leur niveau de juin 2009. Cette stabilité des taux a été rendue possible par :

- la hausse des loyers ;
- la qualité intrinsèque du patrimoine haussmannien ;
- la localisation exceptionnelle en centre-ville.

La solidité du modèle B&B, 3ème acteur sur le marché français de l’hôtellerie économique - attestée par la croissance des performances opérationnelles -, ainsi que le caractère sécurisé des baux ont permis la stabilisation des taux de capitalisation depuis juin 2009. La hausse des loyers a ainsi entraîné une légère progression de la valeur du portefeuille, à périmètre constant. La variation de valeur entre le 30 juin 2009 et le 31 décembre 2009 résulte de :

- l’augmentation de valeur due aux investissements de 49 millions d’euros ;
- la baisse liée aux cessions pour 46 millions d’euros ;
- la variation de juste valeur pour 5 millions d’euros.

Taux de capitalisation brut hors droit retenus :

Selon la 3ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière élaborée à l’initiative de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI), le taux de capitalisation brut exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu brut de l’immeuble et son prix de vente hors frais et droits de mutation, ou sa valeur vénale.

Méthode :

ANF fait appel à deux experts nationaux reconnus que sont Jones Lang LaSalle et BNP Paribas Real Estate Expertise. Les mandats ont été signés en 2007 pour une durée de quatre ans et prévoient deux expertises du patrimoine par an. Les experts s’appuient sur la 3ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière élaborée à l’initiative de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI). Chaque expert évalue environ la moitié du patrimoine d’ANF selon la répartition suivante :

− le patrimoine haussmannien de Lyon et Marseille est distribué de manière homogène entre les deux experts pour assurer la cohérence d’ensemble des valeurs ;
− le portefeuille d’hôtels est divisé en deux et chaque expert évalue la moitié des 166 hôtels.
Le patrimoine haussmannien bâti est évalué conjointement par les méthodes par comparaison et capitalisation. Les projets sont évalués selon deux méthodes en fonction de leur nature ; lorsqu’il s’agit de développement sur des fonciers appartenant à ANF la méthode du bilan promoteur est utilisée ; lorsqu’il s’agit de projets de restructuration lourde d’immeubles bâtis la méthode par capitalisation et comparaison est appliquée. Les hôtels sont évalués selon la méthode par capitalisation du revenu net, car la méthode par actualisation des flux financiers n’est pas pertinente en raison de la durée longue des baux et du caractère fixe des loyers. Au cours de la campagne d’expertise du 31 décembre 2009, tous les immeubles sont restés dans leur catégorie (placement, exploitation,)
Les certificats d’expertises établis par Jones Lang LaSalle et BNP Paribas Real Estate Expertise figurent à la partie VI intitulée « Autres informations à caractère général » du volume II du Document de Référence.