PATRIMOINE LYONNAIS

Au cœur du site historique de la ville

Le patrimoine lyonnais d’ANF Immobilier, situé rue de la République, est composé d’immeubles haussmanniens de grande qualité, représentant environ 80 000 m² avec des commerces en rez-de-chaussée, des bureaux et des logements en étages.

En 2010, l’embellie de marché observée à la fin de l’année 2009 s’est confirmée. En effet, après des niveaux trimestriels de transactions d’investissements particulièrement bas situés autour de 35 000 m² au cours des trois premiers trimestres de l’année 2009, les volumes traités en 2010 dépassent 50 000 m². Le marché retrouve ainsi en 2010 son niveau moyen des cinq dernières années. Par ailleurs, l’offre de bureaux neufs est globalement suffisante pour répondre à la demande mais le volume des mises en chantier livrables en 2011 sera trop faible pour satisfaire les demandes de bureaux dans les quartiers d’affaires (source : BNP Paribas Real Estate).

Le loyer prime en bureaux se maintient à 230 €HTHC/m²/an pour les immeubles dits « traditionnels » (hors tours et offres atypiques) sur le Quartier Central des Affaires et en Presqu’Ile/Confluence. Les loyers moyens conservent leur niveau. L’immobilier commercial a plutôt bien résisté à la crise. La demande des enseignes reprend, même si ces dernières demeurent prudentes et sélectives dans leurs choix d’implantation. Les meilleurs emplacements restent prisés. Compte tenu de la rareté de la vacance, les valeurs locatives « prime » retrouvent des niveaux équivalents à 2008 (source : Jones Lang Lasalle).

Au cœur du site historique de la Ville de Lyon, inscrit en 1998 au « Patrimoine Mondial de l’Humanité de l’Unesco », la rue de la République est l’une des principales artères de la Presqu’île. S’étendant sur 1 km de long, de la Place Bellecour à l’Hôtel de Ville, c’est l’un des axes piétonniers les plus longs d’Europe.

Parfaitement desservie par les transports en commun, elle accueille nombre d’enseignes et de commerces de qualité, ce qui en fait un lieu particulièrement fréquenté en journée et le week-end. Cette animation est renforcée par la présence de nombreux cafés et restaurants, ainsi que par des équipements culturels majeurs (opéra, Musée Saint-Pierre, Théâtre des Célestins). Avec près de 2 000 commerces, la Presqu’île est le cœur commerçant de l’agglomération lyonnaise.

Au 31 décembre 2010, le patrimoine d’ANF Immobilier à Lyon est composé des immeubles suivants :

Durant l’année 2010, les immeubles situés 11 rue de la République et 13-15 rue de la République ont été cédés pour un montant total de 18,5 millions d’euros.

Patrimoine Lyonnais

ANF Immobilier a le souci de maintenir son patrimoine à un niveau de qualité élevé. Ainsi, les halls d’immeubles et les cages d’escaliers sont régulièrement remis aux normes. Par ailleurs, ANF Immobilier a anticipé les échéances réglementaires relatives à la mise en conformité de la totalité de son parc d’ascenseurs. Enfin, les campagnes de ravalements se sont poursuivies en relation avec l’Architecte des Bâtiments de France, l’ensemble immobilier situé au 48-50 rue de la République a été ravalé en 2010, et un total de 28 immeubles a été ravalé depuis 2005.

S’agissant des immeubles d’habitation, les 392 appartements d’ANF Immobilier (32 000 m²) sont actuellement loués ou en travaux. Il n’y a pas de stock d’appartements sur le marché. ANF Immobilier a continué son programme de travaux de rénovation des logements. Les 9 096 m² reloués en 2010 extériorisent un loyer moyen de 13,2/‌m², supérieur de 6 % au loyer moyen de négociation de l’année 2009. Ce prix est à comparer avec le loyer moyen du stock d’appartements dont les baux viennent à échéance d’ici 2013 qui est de 10,55/m². Au 31 décembre 2010, 6 426 m² de baux d’habitations viennent à échéance d’ici 2013. ANF Immobilier a par ailleurs poursuivi la réalisation de 6 logements sociaux, portant à 27 le nombre de logements sociaux livrés depuis 2005.

Les 27 000 m² de bureaux du patrimoine d’ANF Immobilier ont bénéficié d’une forte demande dans un secteur très recherché, le cadre unique de la Presqu’île influant sur le niveau des loyers. En effet, de nombreuses entreprises, soucieuses de leur image et voulant bénéficier d’un environnement actif recherchent des produits haussmanniens en cœur de centre-ville. La surface moyenne des bureaux loués par ANF Immobilier en 2010 est d’environ 120 m², loués principalement à des professions libérales. Cette demande soutenue a permis de maintenir les loyers de marché dans une fourchette de 200-250/m² HT HC pour des lots rénovés et climatisés. En 2010, 1 058 m² de bureaux ont été négociés représentant 10 nouveaux baux. Les loyers moyens des nouvelles locations en 2010 pour ANF Immobilier s’établissent à 227/m² HT HC en hausse de 3 % depuis 2009. Au 31 décembre 2010, 8 689 m² de baux de bureaux viennent à échéance d’ici 2013 et sont loués en moyenne à 131 €/m² HT HC. Le loyer de marché moyen est supérieur à 200 €/‌m² HT HC. Emplacement commercial de premier choix à Lyon, la rue de la République bénéficie là encore d’un marché très demandeur. La vacance est inexistante et le taux de renouvellement limité (1 % sur une base annuelle).

Pour ses 22 000 m² de commerces, ANF Immobilier a développé une stratégie de renouvellement favorisant l’installation de commerces générateurs de flux piétonnier. Après un premier Starbucks Café en 2007, Monop’ en 2008, Esprit et un deuxième Starbucks Café, Desigual a ouvert sa première boutique à Lyon en Presqu’île en 2010. Orange a également étendu sa surface de vente de 200 m² utiles pondérés. La rue de la République, avec un chiffre d’affaires de 200 millions d’euros, est le principal axe commerçant de la Presqu’Ile, loin devant la rue Edouard Herriot et la rue Victor Hugo (source JLL et CBRE). 7 baux représentant 1 245 m² ont été négociés durant l’année 2010. Au 31 décembre 2010, 9 096 m² de baux de commerces viennent à échéance d’ici 2013, représentant à terme un potentiel de loyers supplémentaires de 3,1 millions d’euros. Dans sa politique de renouvellement des baux, ANF Immobilier a toujours recherché une solution équilibrée pour les deux parties. Lorsqu’une procédure judicaire a néanmoins dû être engagée, l’approche d’ANF Immobilier a généralement été confortée. Les valeurs de marché de la rue de la République sont comprises entre 1 000 et 2 500 €/m² en zone A. Enfin, 543 m² de nouveaux baux ont également été signés en 2010. Les loyers moyens de ces nouvelles locations s’établissaient en 2010 à 1 479 € m².

En 2011, ANF Immobilier continuera à participer activement au renforcement de l’attractivité de la rue de la République.