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PATRIMOINE MARSEILLAIS
Au cœur du projet Euroméditerranée Le lancement du grand projet urbain, l’opération d’intérêt national Euroméditerranée – dont fait partie la réhabilitation de la rue de la République - a véritablement impulsé une nouvelle dynamique commerciale au centre-ville de Marseille. Il attire désormais les enseignes nationales et internationales, ce qui n’était pas le cas quelques années auparavant. Après une année 2009 marquée par la crise, les demandes en commerces ont repris en 2010. Elles sont surtout plus solides et aboutissent davantage. Les demandes à destination de l’hyper-centre, émanant des enseignes du prêt-à-porter et de l’ameublement ont été les plus actives. Le réaménagement du centre-ville autour du vieux port, mené par l’architecte Norman Foster, est également déterminant pour pérenniser l’hyper-centre comme secteur commercial incontournable de Marseille. Au sein du projet Euroméditerranée, la rue de la République a été embellie, de façade à façade, avec l’élargissement des trottoirs, la plantation de 200 arbres et l’installation d’un nouveau mobilier urbain. Situé à la proximité de stations des deux lignes de métro, la rue de la République a vu sa desserte améliorée depuis juillet 2007 par la mise en service de la ligne de tramway la Blancarde - Euroméditerranée Gantes. Un parking de 800 places, inauguré en 2008, permet aux Marseillais de venir faire leurs courses sans contrainte de stationnement. Cette artère reliant le Vieux-Port au nouveau quartier de la Joliette est un axe central entre le cœur historique de Marseille et le secteur en développement des affaires et du tourisme. Afin de rendre aux immeubles leur éclat passé, ANF Immobilier procède à des ravalements de qualité. Depuis 2005, 80 immeubles ont déjà été ravalés. Le niveau de sécurité proposé par ANF Immobilier correspond aux exigences modernes actuelles : entrée sécurisée, ouverture assurée par un badge, sas créés dans les halls, vidéophone ou interphone. Concernant les immeubles d’habitation (1 524 appartements, 98 000 m²), 291 logements ont été loués en loyer libre durant l’année 2010 en moyenne à 12,99 €/m² par mois représentant une hausse de 8 % par rapport à 2009. Une partie de cette hausse est liée à la rénovation d’un îlot (2 000 m²) situé dans la 2e partie de la rue de la République (entre la place Sadi Carnot et le boulevard des Dames). Après des travaux de 4 mois, la Société a livré à partir de juin 2010, 81 petits logements destinés notamment à des étudiants, tous loués. Les loyers supplémentaires (inclus dans le potentiel de réversion) correspondant à la rénovation de l’ensemble de cet îlot ont été de l’ordre de 0,5 million d’euros. Par ailleurs, la vacance significative en habitation (26 460 m²) reste un levier potentiel fort de création de valeur pour ANF Immobilier. Celle-ci est dorénavant majoritairement localisée dans la partie centrale de la rue de la République (tronçon 2). Les autres propriétaires ayant débuté les rénovations de leurs immeubles, la réduction de la vacance devrait s’en trouver facilitée. Au 31 décembre 2010, les baux de 26 065 m² d’habitations loués viennent à échéance d’ici 2013 et sont loués en moyenne à 7,04 €/m². Ces baux représentent à terme un potentiel de loyers supplémentaires de 1,4 million d’euros. ANF Immobilier respecte ses engagements envers la ville, 98 logements sociaux ont ainsi été réalisés et sont entièrement loués avec des prestations comparables à celles des habitations en loyers libres. Au total, depuis 2005, ANF Immobilier a déjà rénové 658 appartements. Pour la partie bureaux (27 000 m²), la rue de la République bénéficie de l’attractivité d’Euroméditerranée, avec une forte demande soutenue pour des surfaces comprises entre 150 et 300 m². Dès lors, la vacance effective (hors travaux et rotation) est quasiment nulle. Les niveaux de loyers sont parfaitement en ligne avec la moyenne du marché. Durant l’année 2010, des baux pour plus de 3 100 m² de bureaux ont été conclus à un loyer moyen de 167 €/m² HT HC, représentant une hausse de 8 % du loyer moyen signé par rapport à 2009. Au 31 décembre 2010, 5 387 m² de baux de bureaux viennent à échéance d’ici 2013 et sont loués en moyenne à 135 €/m². Le redéploiement commercial de la rue de la République est au cœur de la stratégie d’ANF Immobilier à Marseille. Cela constitue un projet ambitieux de requalification urbaine et de dynamisation d’une rue dont le visage commercial s’était profondément dégradé. La commercialisation de la partie Vieux-Port - Sadi Carnot a permis l’installation d’enseignes internationales et nationales à forte notoriété, telles que H&M, Desigual, Mango, Hylton, Vertbaudet, Sephora, Sinéquanone, Celio, Esprit, Du Pareil Au Même, Triumph, Planet Jogging, Tally Weijl, Optic 2000 ou encore le Temps des Cerises rue de la République. Crocs et H&M enfants ont ouvert en 2009. Durant l’année 2010, Starbucks a ouvert son premier café marseillais au cours du premier semestre et Arena, France Arno, Promod, Cook&Go et La Poste sont également venus rejoindre la rue de la République, renforçant ainsi l’attractivité commerciale de la rue de la République. ANF Immobilier poursuit cette politique de commercialisation en lançant les projets de réhabilitation situés dans la 3e partie de la rue de la République (entre le boulevard des Dames et la place de la Joliette) ainsi que Pavillon-Vacon (situé place du Général-de-Gaulle). Dans ce dernier secteur l’enseigne Kitchen Bazar a ouvert fin 2010, un bail a été signé avec Casino et des discussions sont avancées avec d’autres enseignes. Au 31 décembre 2010, les baux de 8 104 m² de commerces viennent à échéance d’ici 2013 et sont loués à 161 €/m². En tenant compte d’une hypothèse conservatrice de renouvellement à 350 €/m², ces baux représentent à terme un potentiel de loyers supplémentaires de 1,5 million d’euros. Enfin, 3 444 m² de nouveaux baux ont également été signés en 2010. Les loyers moyens de ces nouvelles locations s’établissaient en 2010 à 435 €/m² HT. En 2011, ANF Immobilier poursuivra ses efforts dans la réduction de la vacance, tout en étant particulièrement actif dans la commercialisation des locaux commerciaux. Enfin, la poursuite des projets de développement reste également un enjeu majeur de valorisation. |
