Objectifs et Stratégie

C’est en 2005 que la stratégie de la Société a été redéfinie afin de développer le patrimoine d’ANF Immobilier et d’en améliorer la rentabilité tout en maintenant une grande sécurité financière.

Cette stratégie repose sur un triple constat :

• les loyers en place sont inférieurs aux références du marché, particulièrement à Lyon dans le domaine commercial. Cette situation de loyers bas est accentuée par une vacance importante en habitation à Marseille ;
• les immeubles de Lyon et de Marseille sont localisés dans des zones extrêmement attractives. En effet, la Rue de la République de Lyon constitue un axe commercial de premier plan, avec un flux piétonnier très important et régulier. À Marseille, la rue de la République unit le Vieux-Port – quartier touristique et historique par excellence – au nouveau quartier de la Joliette s’ouvrant vers Euroméditerranée ;
• ces deux rues à Lyon et à Marseille recèlent un potentiel très significatif en raison de l’importance du développement de ces deux villes. Lyon se positionne en effet comme une capitale régionale dont les limites s’étendent au-delà du territoire national. Marseille voit son nouvel essor, notamment depuis le lancement en 1995 de l’opération d’aménagement et de développement économique Euroméditerranée, mais encore avec la décision du Conseil européen des ministres de la culture d’attribuer à Marseille le label de Capitale européenne de la culture en 2013.

Dès lors, ANF Immobilier a été en mesure de décliner sa stratégie de revalorisation locative reposant sur deux axes essentiels, la restructuration de son patrimoine bâti avec sa rénovation, ainsi que l’exploitation de réserves foncières qui ont fait l’objet d’un travail important de développement de la part d’ANF Immobilier. Un programme d’investissement de plus de 650 millions d’euros a été débuté en 2005. Au 31 décembre 2010, 56 % de ce programme a déjà été réalisé.

TABLEAU DE SYNTHESE DES PROJETS DE DEVELOPPEMENT

L’ensemble de ces projets est plus précisément décrits dans la partie Projets du Document de Référence.

Cette stratégie devrait permettre à ANF Immobilier de porter ses loyers à plus 100 millions d’euros à périmètre constant pour l’horizon 2014-2015 alors qu’ils s’élèvent à 69 millions d’euros en 2010. De 2005 à 2010, la croissance des loyers s’est élevée à près de 60 %, et la structure de coûts a été optimisée. La marge d’EBITDA s’est améliorée de 45 points à 82 %, en 2010. L’objectif de la Société est d’atteindre une marge d’EBITDA de l’ordre de 85 % à l’horizon 2014. Le niveau d’endettement devrait rester inférieur à 40 %. En 2011, ANF Immobilier anticipe une croissance des loyers à périmètre constant de plus de 15 % sur le patrimoine haussmannien.

ÉVOLUTION DES LOYERS DE 2010 A 2014-2015

Revalorisation du patrimoine bâti

Le potentiel de réversion locatif constitue une forte réserve de progression de loyers. Le tableau ci-contre détaille par segment d’actif et par ville les revenus supplémentaires attendus liés à la revalorisation progressive des baux à l’issue des échéances contractuelles. Au total, c’est près de 7 millions d’euros supplémentaires qui devraient se matérialiser d’ici 2014.

SOURCES DU POTENTIEL DE REVERSION LOCATIF

À Marseille, la commercialisation des boutiques en pied d’immeubles en moins de deux ans a été un succès. ANF Immobilier a accompagné l’installation de ses locataires au moyen de loyers variables, basés sur le chiffre d’affaires du magasin avec un loyer minimum garanti.

L’ouverture des commerces de la Rue de la République de Marseille s’est concrétisée par la progression des loyers de ce segment, correspondant à la partie garantie du loyer.

À cela, s’ajoutera la réduction de la vacance en habitation qui reste un enjeu majeur pour ANF Immobilier. Le lancement de la rénovation des immeubles situés dans la portion centrale de la rue devrait permettre la commercialisation de ces surfaces. La Société pourrait générer à terme 3 millions d’euros de loyers supplémentaires lors de la relocation de ces lots au loyer du marché.

Plusieurs ensembles immobiliers bâtis nécessitent des investissements importants de réhabilitation afin de mieux mettre en valeur leur potentiel. Il s’agit principalement de groupes d’immeubles réunis en îlots pour lesquels la rénovation passe par un projet immobilier d’ensemble. ANF Immobilier a identifié cinq ensembles avec ces caractéristiques dont la restructuration permettra de générer à terme 8 millions d’euros de loyers supplémentaires.

Projets de développement

Propriétaire de réserves foncières à Marseille, ANF Immobilier a entrepris leur valorisation par le développement de projets créateurs de valeur. L’objectif d’ANF Immobilier est de dégager un rendement sur les capitaux investis supérieur à 8 %, les loyers supplémentaires issus de la réalisation de ces projets devraient ainsi être de l’ordre de 19 millions d’euros.

L’environnement économique difficile a incité ANF Immobilier à avoir une gestion prudente de ses projets de développement. ANF Immobilier s’attache à sécuriser la commercialisation d’un projet ainsi que son financement avant d’engager des travaux.

La livraison des projets d’ANF Immobilier va s’étaler dans le temps. Ainsi, des projets ont déjà été livrés en fin d’année 2010 et produiront des loyers en année pleine dès 2011 pour 3 millions d’euros. Deux autres projets devraient être livrés à l’horizon 2013 et porter sur des nouveaux loyers de 5 millions d’euros. Enfin, deux projets seront lancés plus tardivement et produiront des loyers supplémentaires pour 12 millions d’euros.

Cessions d’actifs

L’arbitrage d’actifs fait partie intégrante de la stratégie d’ANF Immobilier. Depuis le début de l’année 2010, un processus de cessions d’actifs pour environ 75 millions d’euros - dont 67,5 millions d’euros sont à la date du présent Document de Référence déjà vendus ou sécurisés - est engagé. Le prix de vente global est supérieur aux dernières valeurs d’expertises.
De plus, afin de répondre à la demande de biens immobiliers en habitation localisés dans des zones « prime », ANF Immobilier accélère son programme de rotation d’actifs par le lancement d’un programme de cessions de 45 000 m² d’habitations dont 30 000 m² seront vendus au détail. Ce programme s’étalera sur 5 ans et portera sur des appartements vacants à ce jour et répartis dans l’ensemble du patrimoine ainsi que sur des appartements actuellement occupés qui seront cédés au fur et à mesure de leur libération. Les premières transactions concernent un immeuble à Marseille situé dans l’ensemble Pavillon-Vacon, les valeurs de cessions sont comprises entre 3 700 et 4 200 €/m², actes en main.

Distribution

ANF Immobilier entend fidéliser ses actionnaires avec une politique de distribution attractive. Ainsi, depuis la mise en place de sa nouvelle stratégie en 2005, le dividende versé par ANF Immobilier à ses actionnaires a toujours suivi une progression régulière, cohérente avec l’amélioration du cash-flow de la Société.