Objectifs et Stratégie

Stratégie

En 2005, un triple constat s’est imposé :

Les loyers en place sont inférieurs aux références du marché, particulièrement à Lyon dans le domaine commercial. Cette situation de loyers bas est accentuée par une vacance importante en habitation à Marseille.

Ensuite, les immeubles de Lyon et de Marseille sont localisés dans des zones extrêmement attractives. En effet, la Rue de la République de Lyon constitue un axe commercial de premier plan, avec un flux piétonnier très important et régulier. A Marseille, la Rue de la République unit le Vieux-Port – quartier touristique et historique par excellence – au nouveau quartier de la Joliette s’ouvrant vers Euroméditerranée.

Enfin, ces deux rues à Lyon et à Marseille recèlent un potentiel très significatif en raison de l’importance du développement de ces deux villes. Lyon se positionne en effet comme une capitale régionale dont les limites s’étendent au-delà du territoire national ; tandis que Marseille voit son nouvel essor, notamment depuis le lancement en 1995 de l’opération d’aménagement et de développement économique Euroméditerranée, mais encore avec la décision du Conseil européen des ministres de la culture d’attribuer à Marseille le label Capitale européenne de la culture en 2013.

Dès lors, ANF a été en mesure de décliner sa stratégie de revalorisation locative reposant sur deux axes essentiels : tout d’abord, la restructuration de son patrimoine bâti ainsi que sa rénovation. A cela est venue s’ajouter l’exploitation de réserves foncières qui ont fait l’objet d’un travail important de développement de la part d’ANF. Cette stratégie devrait permettre à ANF de faire croître les loyers d’environ 41 millions d’euros d’ici 5 ans à périmètre constant et de les porter ainsi aux environs de 106 millions d’euros à l’horizon 2014. Depuis 2005, les loyers à périmètre constant ont progressé de plus de 50%, et la structure de coûts a été optimisée. Ainsi, la marge d’EBITDA s’est améliorée de 2,5 points à 80%, en 2009 ; l’objectif de la Société est d’atteindre une marge d’EBITDA de l’ordre de 85% à l’horizon 2014. Le niveau d’endettement devrait rester inférieur à 40%.

Revalorisation du patrimoine bâti

Le potentiel de réversion locatif constitue une forte réserve de progression de loyers. Le tableau ci-contre détaille par segment d’actif et par ville les revenus supplémentaires attendus liés à la revalorisation progressive des baux à l’issue des échéances contractuelles. Au total, c’est près de 9 millions d’euros supplémentaires qui devraient se matérialiser d’ici 2014.

A Marseille, la commercialisation des commerces en pied d’immeubles en moins de deux ans a été un succès. ANF a accompagné l’installation de ses locataires au moyen de loyers variables, basés sur le chiffre d’affaires du magasin, avec un loyer minimum garanti pour ANF. L’ouverture des commerces de la Rue de la République de Marseille s’est concrétisée par la progression des loyers de ce segment, correspondant à la partie garantie du loyer.

À cela, s’ajoutera la réduction de la vacance en habitation qui reste un enjeu majeur pour ANF. Le lancement de la rénovation des immeubles situés dans la portion centrale de la rue devrait permettre la commercialisation de ces surfaces. La Société pourrait générer à terme 3 millions d’euros de loyers supplémentaires lors de la relocation de ces lots au loyer du marché.
A Lyon, comme à Marseille, ANF compte dans ces deux villes encore 167 baux sous le régime de la Loi de 1948. Ces 15 234 m² procurent actuellement un loyer moyen de l’ordre de 4,10 €/m² par mois.

Projets de développement

Propriétaire de réserves foncières à Marseille, ANF a entrepris leur valorisation par le développement de projets créateurs de valeur. L’objectif d’ANF est de dégager un rendement sur les capitaux investis supérieur à 8%, les loyers supplémentaires issus de la réalisation de ces projets devraient ainsi être de l’ordre de 29 millions d’euros.

L’environnement économique difficile a incité ANF à avoir une gestion prudente de ses projets de développement. Tout d’abord, ANF a obtenu toutes les autorisations nécessaires à leur réalisation, mais surtout, ANF s’attache à sécuriser la commercialisation d’un projet ainsi que son financement avant d’engager des travaux. Le montant global des travaux ainsi envisagé est de 335 millions d’euros, dont 58 millions d’euros portent sur des projets déjà engagés.

En outre, dans le cadre de sa politique de rotation des actifs, ANF a déjà engagé en 2009, un programme de cessions pour un montant total de près de 100 millions d’euros sur 3 ans. La première année de ce programme a été réalisée avec succès par la cession effective de 55 millions d’euros d’immeubles à des prix comparables aux valeurs d’expertises datant de décembre 2008.

Les actifs vendus correspondent à des immeubles situés dans des secteurs non-stratégiques pour ANF. Il s’agit principalement d’immeubles à dominante habitation permettant ainsi un rééquilibrage du portefeuille. Enfin, la cession d’immeubles comportant un grand nombre de lots vacants à Marseille pourra contribuer à réduire le poids de la vacance et permettra à la Société de réinvestir dans des actifs à meilleur rendement.

Prévisions de loyers à l’horizon 2014-2015 <sup>*



*</sup> A périmètre constant